Quy trình xây nhà: B2

1A. Chuẩn bị thủ tục pháp lý

Đây là những đề mục bạn nên liệt kê để thực hiền trước khi bạn tiến hành việc thảo luận thiết kế với kiến trúc sư.

a. Tìm hiểu vấn đề pháp lý liên quan đến nhà bạn và các thủ tục cần thiết

Trên thực tế, có rất nhiều người do lịch sử gia đình và vấn đề chuyển giao giữa các thế hệ mà việc sỡ hữu chủ trở nên không rõ ràng về phương diện pháp lý. Vì thế, những gì chúng tôi đề cập ở đây nhằm giúp các bạn rà soát hiện trạng pháp lý ngôi nhà và khu đất mà bạn sẽ xây nhà mới.

b. Trước khi tiến hành xin phép xây dựng bạn nên xem xét các yếu tố pháp lý liên quan hiện trạng căn nhà

Quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất

Vấn đề quy hoạch khu vực (tham khảo Phòng Quản Lý Đô Thị Quận, Huyện)

Những quy định bắt buộc khác của chính quyền địa phương liên quan đến khu vực xây nhà của bạn như: khống chế tầm cao, số lượng tấm sàn, diện tích sân, phần sử dụng chung với các nhà xung quanh, lộ giới hẻm….

Những vấn đề về quan hệ với hàng xóm chung quanh như: vách chung, lối đi chung, đường hẻm, cây xanh, đường thoát nước.

- Để được phép xây dựng, phải đảm bảo đủ các điều kiện: khu đất phải được cấp sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), và được cấp phép xây dựng.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

- Các thủ tục hành chính, pháp lý để thực hiện việc xây dựng trên thực tế là khá phức tạp. Chủ nhà có thể nhờ một đơn vị chuyên trách thực hiện giùm để làm giảm thiểu thời gian chờ đợi.

- Thực tế thì việc xin cấp giấy phép xây dựng cần phải có một bộ hồ sơ thiết kế xin phép xây dựng của một đơn vị có tư cách pháp nhân và có chứng chỉ hành nghề tư vấn thiết kế công trình. Chủ nhà không thể tự chuẩn bị được bộ hồ sơ này, mà phải có nhà tư vấn thiết kế xây dựng hợp pháp chuẩn bị giùm.


- Đối với nhà xây trên 3 tầng và diện tích xây dựng trên 300m2, nên tổ chức khảo sát địa chất công trình trước khi thi công với mục đích là thu thập tài liệu về các lớp đất, các đặc trưng kết cấu để làm cơ sở tính toán cấu tạo móng cho phù hợp và lựa chọn các biện pháp thi công. Việc khảo sát địa chất công trình được thực hiện thông qua quy trình khoan thăm dò. Đơn vị chuyên môn sẽ sử dụng máy khoan thăm dò khoan sâu vào lòng đất, khoảng từ 12-20m, sau đó tiến hành các thủ tục cần thiết như tạo mẫu thử, nén thử, … rồi lập ra một bộ hồ sơ khảo sát nền đất hiện trạng. Bộ hồ sơ này là cơ sở quan trọng để các đơn vị tư vấn thiết kế xây dựng tính toán chính xác được hệ khung kết cấu của căn nhà.

 

Bước số 2 trong cẩm nang xây nhà: Chọn nhà tư vấn thiết kế xây dựng


2B: Chọn nhà tư vấn thiết kế xây dựng

Sau khi đã tiến hành các bước trên, giờ là lúc bạn phải tiến hành làm việc với một đơn vị tư vấn thiết kế xây dựng

Những lợi ích khi bạn chọn được một đơn vị tư vấn thiết kế xây dựng chuyên nghiệp, nhiều năm kinh nghiệp cho căn nhà của mình. Chủ nhà được gì?

  •        Trước tiên, họ sẽ có một mặt bằng cơ cấu toàn bộ nhà được tổ chức chặt chẽ và mạch lạc, phù hợp với công năng và yêu cầu sử dụng của tất cả các thành viên trong gia đình. Mặt bằng đó sẽ tận dụng được tối đa diện tích để ở, sinh hoạt, giao thông đi lại, có các giếng trời, khoảng thông tầng để lấy ánh sáng và thông thoáng cho các khu vực bí, thiếu sáng. Mặt bằng đó sẽ tạo ra các không gian ở rộng rãi, vuông vắn, biến các khoảng lồi lõm, xấu xí của tường, cột thành các khoảng âm tường để tủ quần áo, tủ đồ, tủ trang trí một cách hợp lý. Mặt bằng đó được đan xen vào những khoảng xanh của cây cảnh, làm mềm mại hơn các đường nét kiến trúc khô khan,…

  

  • Họ còn được một hình thức mặt ngoài nhà đẹp, độc đáo, phù hợp với sở thích và yêu cầu cá nhân, phù hợp với cảnh quan môi trường đô thị xung quanh, phù hợp với những công nghệ về xây dựng và vật liệu xây dựng tiên tiến nhất, khẳng định được phong cách của riêng chủ nhà.

   

  • Ngay từ khi ngôi nhà chưa thành hình, họ đã có thể nhìn thấy bằng trực giác, cảm nhận được không gian của căn nhà để có những điều chỉnh thích hợp, tránh những sai sót, khó chịu khi ngôi nhà đã thực sự được xây dựng nên, và rất khó để thay đổi những điểm không phù hợp đó. Chủ nhà còn có thể biết và dự toán được về giá thành của toàn bộ căn nhà, từ tổng thể đến từng chi tiết nhỏ, để điều chỉnh các chủng loại vật liệu sao cho phù hợp, tránh việc phát sinh quá nhiều chi phí trong quá trình xây dựng , đảm bảo đúng tiến độ .

     

  • Ngoài ra, đến với một số đơn vị tư vấn có nghiên cứu về phong thuỷ, chủ nhà còn được tính toán các không gian, bố trí cửa, cầu thang , vị trí bếp , hướng bếp và các đồ đạc hợp với phong thuỷ, để khi ở trong nhà cảm thấy yên tâm, thoải mái, công việc làm ăn gặp nhiều may mắn , là đòn bẩy cho sự nghiệp và sức khoẻ.

 

Với những lợi ích trên chủ nhà tìm đến kiến trúc sư mô tả chi tiết nhu cầu của bạn và gia đình. Trình bày với KTS về ý tưởng thẩm mỹ.

Trình bày những băn khoăn hay thắc mắc của bạn liên quan đến mảnh đất và nhu cầu sở thích sử dụng của các thành viên trong gia đình như cần xây nhà mấy tầng, có gara xe hơi hay không , phòng khách diện tích bao nhiêu, có sử dụng phòng ăn chung với không gian bếp hay không và cần bố trí tối thiểu cho bao nhiêu người, cần có mấy phòng ngủ, có làm thêm phòng trẻ em không?, các phòng ngủ có toilette riêng hay chung … Bảng liệt kê càng chi tiết tỉ mỉ, người thiết kế càng có cơ sở để hình dung ra điều kiện sinh hoạt của chủ nhà để từ đó dẫn đến giải pháp thiết kế phù hợp.
 việc thiết kế nội thất trong căn nhà (bao gồm việc thiết kế trang trí trần, tường, sàn, thiết kế ánh sáng, thiết kế mẫu và kiểu dáng đồ đạc, …) thực tế chưa cần thiết ngay ở giai đoạn này, nhưng nếu bắt đầu ngay việc thiết kế sớm có thể giúp căn nhà hoàn thiện hơn. Vì nếu sau khi xây dựng xong phần thô căn nhà mới bắt đầu thiết kế nội thất, chuyên gia nội thất cho rằng cần phải phá bỏ mảng tường này, xây thêm mảng tường kia, … khi đó chi phí để thay đổi sẽ tốn kém nhiều hơn và kéo dài thời gian thi công .
Ngôi nhà hoàn hảo trước hết phải vừa ý của cả chủ nhân lẫn KTS để cùng thể hiện ý tưởng,sở thích của mình sau đó mới góp phần làm thú vị, phong phú hơn cho cái nhìn thưởng ngoạn của những người xung quanh.

Lưu ý:Hiện nay có nhiều công ty thiết kế sau khi ký hợp đồng với khách hàng xong , họ không trực tiếp thiết kế mà khóan lại ( bán thầu thiết kế ) cho một nhóm thiết kế nhỏ khác ( gọi là B phẩy ) , họ giữ lại 40% đến 60% giá trị hợp đồng . Như vậy bên nhận lại ( B phẩy ) chỉ còn 40% - 60% giá trị hợp đồng và B phẩy thường là các KTS mới ra trường , Kỹ Sư mới ra trường( chưa có kinh nghiệm ) , thậm chí là các sinh viên đang học việc thực hiện . Vì vậy chất lượng thiết kế kém , nhiều thiếu sót , không thực tế và khi đem ra thi công sẽ không hợp lý nhiều điều và việc đập đi để sửa lại là điều tất nhiên . Khi điều này xảy ra , quý khách là người chịu thiệt thòi nhất : thẩm mỹ kém , chất lượng kém , kéo dài thời gian thi công và kinh phí tăng lên nhiều , hiệu quả sử dụng kém . Khi bán thầu thiết kế , thì bên B phẩy nhận được tiền thù lao ít ỏi cộng với năng lực yếu , chưa có kinh nghiệm nên thời gian thiết kế kéo dài lên gấp đôi , từ 03 tháng - 05 tháng cho việc thiết kế một căn nhà phố hay biệt thự.

Một thiết kế có chất lượng hoàn hảo cần các yếu tố sau đây:

* Công ty thiết kế : Phải trực tiếp thiết kế ( không bán thầu thiết kế ), Kiến trúc sư và kỹ sư xây dựng phải có nhiều năm kinh nghiệm thiết kế ở văn phòng và nhiều năm đi thi công ngòai công trình , có đạo đức nghề nghiệp tốt  .

* Phần kiến trúc: Thiết kế bên ngoài đẹp, đặc biệt mặt tiền phải đẹp và phù hợp với cảnh quan xung quanh, bố trí mặt bằng các tầng hợp lý , thông thoáng gió, ánh sáng tự nhiên được khai thác một cách triệt để, đưa ánh sáng tự nhiên đến tất cả các phòng. Trần và tường cần thiết kế chi tiết tạo các ô trang trí, đồng thời lấp các phần cột bê tông nhô ra khỏi tường , trong trần cần thể hiện một số đèn trang trí, màu sắc các tường, trần, thiết kế hệ thống thóat hơi nhà bếp. Cần thiết chú ý phong thủy: Hướng bếp, vị trí đặt bếp, hướng cầu thang, số bậc cầu thang cho mỗi tầng nằm trong cung Sinh ( 4N + 1 ) hoặc Lão (4N +2) trong đó N thuộc tập hợp các số tự nhiên , …

* Phần kết cấu: Trước khi thiết kế các Kỹ Sư phải biết rõ địa chất ở địa điểm cần xây dựng nhằm thiết kế móng cho phù hợp ( Nếu không nắm rõ địa chất có thể dẫn đến móng không đảm bảo chịu lực hoặc có thể dẫn đến sự lãng phí lớn cho chủ đầu tư ). Phải đảm bảo vững chắc cho toàn công trình gồm móng, đà kiềng, cột , dầm, sàn, giằng, tường ,… Hiện nay có một số kỹ sư kết cấu còn yếu, chưa am hiểu về kiến trúc nên bố trí đà, cột nhô ra khỏi tường rất nhiều làm chật hẹp bên trong nhà, mất diện tích, lấn chiếm không gian, mất thẩm mỹ. Vì vậy thiết kế kết cấu cần thiết bảo đảm chịu lực tốt đồng thời đảm bảo tính thẩm mỹ.

*Phần hệ thống điện: Cần thiết kế các ống bọc và dây cáp điện có chất lượng tốt , cần chú ý mỗi phòng có bao nhiêu ổ cắm, bao nhiêu đèn, máy lạnh ,… để thiết kế dây đủ tiết diện, không bị quá tải. Đường dây chính từ đồng hồ vào phải là cáp có tiết diện lớn. Nên thiết kế có dây tiếp đất , nên thiết kế cầu dao chống giật cho mỗi tầng . Và cũng nên thiết kế vị trí đặt máy phát điện dự phòng và đường dây đi kèm .

* Phần hệ thống ống nhựa cấp thoát nước: Cần thiết kế các ống lọai tốt (có tuổi thọ cao). Hiện nay có một số công ty thiết kế đường ống thoát nước nằm ngay trong cột. Đây là một lỗi hết sức nghiêm trọng, bởi vì ống nhựa thoát nước nằm trong cột sẽ làm giảm yếu tiết diện bê tông cột làm giảm khả năng chịu lực, chưa kể trong quá trình thi công ống nước có thể bị nứt làm nước thấm ra dẫn đến mục sắt cột, nguy hiểm cho công trình. Sau thời gian sử dụng, ống nước sẽ bị lão hóa và nước xì ra cột gây tác hại lớn cho công trình. Các ống nhựa thoát nước ra hố ga cần có con thỏ giữ nước, nhằm không cho mùi hôi từ cống rãnh theo vào nhà.

*Phần hệ thống viễn thông: Đường dây cáp truyền hình, ADSL hoặc WiFi, Dây điện thoại, camera quan sát, chuông cửa màn hình,… cần thể hiện rõ trong thiết kế.

* Phần chống sét : Nếu công trình của quý khách cao hơn hoặc bằng công trình sát bên cạnh , cần thiết phải thiết kế hệ thống chống sét , bao gồm kim thu sét ( kim thu sét có bán kính thu sét 51m , 41m , 20m , 10m ,…), dây cáp đồng dẫn từ kim thu sét xuống các cọc tiếp địa và đi sâu vào lòng đất .
* Phòng cháy chữa cháy và báo cháy nếu cần. Phần này thường dùng cho công trình khách sạn, nhà hàng, văn phòng, nhà xưởng,…

Để hoàn thành tốt một thiết kế hoàn hảo nêu trên thì những người thực hiện phải là các Kiến Trúc Sư  giỏi, có nhiều năm kinh nghiệm thực tế và các Kỹ Sư xây dựng giỏi, có nhiều năm kinh nghiệm thực tế ngoài công trường.


Quy trình xây nhà

Bước 1: Lập kế hoạch xây nhà

Bước 3: Hoàn thiện hồ sơ xây dựng, lựa chọn nhà thầu xây dựng, nhập vật tư

Bước 4: Các thủ chuẩn bị khởi công

Bước 5: Chuẩn bị mặt bằng, thi công phần nền móng

Bước 6: Thi công phần khung nhà (phần thô)

Bước 7: Giai đoạn hoàn thiện

Bước 8: Sản xuất, lắp đặt nội thất cho ngôi nhà. Cách sử dụng và bảo dưỡng trong quá trình sử dụng

Bài viết liên quan

Quy trình xây nhà: B4

Quy trình xây nhà: B4

Bước số 4 trong Quy trình xây nhà: Các thủ tục chuẩn bị khởi công .....

Xem thêm
Quy trình xây nhà: B6

Quy trình xây nhà: B6

Bước số 6 trong Quy trình xây nhà: Xây dựng phần khung nhà (phần thô) .....

Xem thêm
Quy trình xây nhà: B5

Quy trình xây nhà: B5

Bước số 5 trong Quy trình xây nhà: Chuẩn bị mặt bằng, làm nền móng .....

Xem thêm
Quy trình xây nhà: B3

Quy trình xây nhà: B3

Bước số 3 trong Quy trình xây nhà: Hoàn thiện hồ sơ xây dựng, lựa chọn nhà thầu xây dựng, nhập vật tư .....

Xem thêm
Quy trình xây nhà: B2

Quy trình xây nhà: B2

Bước số 2 trong Quy trình xây nhà: Chuẩn bị thủ tục pháp lý + Chọn nhà tư vấn thiết kế xây dựng .....

Xem thêm
Quy trình xây nhà: B1

Quy trình xây nhà: B1

Bước số 1 trong Quy trình xây nhà: Tìm mua đất xây dựng, lập kế hoạch xây nhà, Chuẩn bị các thủ tục pháp lý .....

Xem thêm
Quy trình xây nhà: B7

Quy trình xây nhà: B7

Bước số 7 trong Quy trình xây nhà: Giai đoạn hoàn thiện .....

Xem thêm
Quy trình xây nhà: B8

Quy trình xây nhà: B8

Bước số 8 trong Quy trình xây nhà: Sản xuất, lắp đặt nội thất cho ngôi nhà. Cách sử dụng và bảo dưỡng trong quá trình sử dụng .....

Xem thêm